부부 공동명의 1주택인데 공동명의 다주택자로 종부세가 부과될까? 2026년 세제개편안 기준 종부세, 양도세, 취득세 핵심 변화와 절세 전략을 총정리합니다. 실거주 및 공시가격에 따른 유불리를 지금 확인해보세요.
집이 한 채인데 왜 다주택자라고 할까요?
부부가 공동명의로 주택 1채를 소유할 경우, 1세대 1주택자 특례 신청을 하지 않는다고 해서 ‘다주택자(2주택 이상)’로 분류되지는 않습니다. 부부 각각 1주택(또는 그 지분)을 소유한 것으로 봅니다.
특례를 신청하지 않을 경우, 종부세 기본공제 항목 중 ‘1세대 1주택자’가 아닌 ‘(그 외)’ 대상자로 분류됩니다. 이 경우 부부가 각각 9억 원의 기본공제를 받게 되므로, 부부 합산 시 총 18억 원의 공제를 받게 됩니다.
특례를 신청하여 ‘1세대 1주택자’ 요건을 적용받으면, 실거주 시 기본공제액은 14억 원(비거주 시 9억 원)이 됩니다. 기본공제액 자체는 18억 원(9억 원+9억 원)보다 줄어들지만, 대신 연령 및 거주기간에 따른 세액공제(최대 80%)를 적용받을 수 있습니다.
즉,주택의 공시가격 수준, 부부의 연령, 그리고 장기 거주 여부에 따라 ①특례 미신청(부부 각각 9억 원씩 총 18억 원 공제)이 유리할 수도 있고, ②특례 신청(14억 원 공제 + 세액공제 최대 80%)이 유리할 수도 있습니다. 각자의 상황에 맞게 계산해 보고 유리한 방식을 선택하는 것이 맞습니다.
2026년에 바뀌는 종부세 (비싼 집 세금) 핵심 포인트
직접 살고 있는지에 따라 깎아주는 금액이 달라요
종부세는 집값이 아주 비쌀 때 매년 나라에 내는 세금이에요. 2026년 세금 규칙(세제개편안)에 따르면, 1주택자는 그 집에 ‘직접 살고 있는지(거주 여부)’에 따라 세금을 빼주는 금액이 달라집니다.
직접 살고 있으면 14억 원까지 세금을 빼주지만, 살지 않으면 9억 원까지만 빼줍니다. 일반적인 다주택자도 9억 원까지만 빼줍니다.
| 집주인 구분 | 직접 살고 있나요? | 세금 빼주는 금액 (기본공제) |
| 1주택자 부부 | 네 (거주) | 14억 원 |
| 1주택자 부부 | 아니요 (비거주) | 9억 원 |
| 그 외 (다주택 등) | 해당 없음 | 9억 원 |
오래 살고 나이가 많으면 세금을 더 깎아줘요
종부세에는 세금을 한 번 더 깎아주는 제도가 있어요. 예전에는 집을 ‘오래 가지고만 있어도’ 깎아줬지만, 이제는 ‘직접 오래 살아야’ 많이 깎아주는 방식(거주공제)으로 바뀝니다.
- 나이가 많고 집에 오래 살면 세금을 최대 80%까지 깎아줍니다.
- 단, 무조건 다 빼주는 건 아니고 2027년에는 최대 800만 원, 2028년부터는 최대 600만 원까지만 깎아줍니다.
취득세와 양도세 (살 때와 팔 때 내는 세금) 아끼는 방법
집을 처음 살 때 내는 세금 (취득세)
집을 처음 살 때 내는 취득세는 ‘집값 전체’를 기준으로 계산해요. 그래서 남편 혼자 사든 부부가 같이 사든 전체 세금 금액은 똑같습니다.
나온 세금을 부부가 반반씩 나눠서 낼 뿐이라서, 살 때는 공동명의라고 특별히 세금을 더 아끼거나 손해를 보지 않아요.
집을 팔고 돈을 벌었을 때 내는 세금 (양도세)
부부 공동명의가 가장 좋을 때는 바로 집을 팔 때(양도세)입니다. 집을 팔아서 번 돈을 부부가 반으로 나누기 때문에, 세금을 매기는 기준이 낮아져서 낼 세금도 훅 줄어들어요.
게다가 세금을 계산할 때 기본으로 빼주는 돈도 부부가 각자 받을 수 있어서 아주 유리합니다. 만약 그 집에서 10년 이상 살았다면(집값 30억 원 이하), 2027년부터는 나라에서 세금을 빼주는 기본 금액이 최대 2,500만 원으로 크게 늘어나고 부부가 이를 지분만큼 나누어 혜택을 받을 수 있어요.
- 양도세를 낼 때 부부 공동명의의 장점:
- 벌어들인 돈을 둘로 나누어서 전체 세금 비율이 낮아집니다.
- 기본으로 빼주는 돈(250만 원)을 부부 각자 받아서, 총 500만 원을 빼줍니다.
- 10년 이상 거주 시 새롭게 생기는 최대 2,500만 원의 큰 기본공제 혜택도 지분만큼 나누어 누릴 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 부부 공동명의로 집을 사면 무조건 세금이 많이 나오나요?
A1. 아닙니다. 집을 팔 때는 세금을 줄이는 데 아주 유리합니다. 다만 종부세(비싼 집 세금)를 낼 때는 세무서에 ‘1주택자’라고 특례 신청을 해야 억울하게 세금을 많이 내는 일을 막을 수 있습니다.
Q2. 1주택자 특례 신청은 매년 새로 해야 하나요?
A2. 아니요, 한 번만 신청하면 됩니다. 이사를 가거나 부부끼리 집의 지분을 바꾸지 않는 이상, 다음 해에도 귀찮은 절차 없이 자동으로 계속 인정됩니다.
Q3. 공동명의로 하면 집 살 때 은행에서 돈을 더 많이 빌릴 수 있나요?
A3. 돈을 빌려주는 한도는 집의 가격과 부부가 벌어들이는 돈을 모두 합쳐서 계산하기 때문에 혼자일 때와 큰 차이는 없습니다. 하지만 대출을 받을 때는 부부 두 사람 모두 은행에 직접 동의를 꼭 해야 합니다.
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