이 글은 [ 부동산 임차권 등기 뜻 장단점 하는법 ] 에 관한 글입니다.
전세로 살다가 이사를 가려고 하는데 집주인이 보증금을 지금 당장 못 돌려주겠다고 하는 경우가 있습니다. 이러한 경우 내 보증금을 지키기 위해 특단의 조치를 취해야 합니다. 오늘은 부동산 임차권 등기 뜻 장단점 하는법에 대해 알아보겠습니다.
부동산 임차권 등기 뜻
내가 강남 아파트에 전세로 살고 있습니다. 그러다 전세 만기가 되어 이제 이사를 가려고 합니다. 근데 집주인이 돈을 못 돌려주겠다고 하는 겁니다. 근데 나는 지금 바로 이사를 가야 되는 상황입니다.
이러한 경우 정말 난감할 수 있는데요. 이 때 살고 있던 전세집에 ‘임차권 등기’ 라는 것을 해 놓으면 이사를 가더라도 전세금을 돌려받을 수 있게 됩니다.
집 주인이 전세금을 못 돌려 줬다는 것은 집주인의 사정이 매우 안 좋다는 뜻입니다. 따라서 이러한 경우 대부분 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 근데 경매로 넘어간 뒤에 내 전세금을 돌려받으려면 우선변제권, 대항력이라는 것을 가지고 있어야 합니다.
우선변제권이란 경매 낙찰 대금을 우선해서 받을 수 있는 권리를 말합니다. 그리고 대항력이란 이 집에 대한 힘을 가지고 있다는 뜻으로 대항력을 가지고 있으면 이 집에 대한 임차 권리를 주장할 수 있습니다.
그런데 우선변제권을 가지려면 1. 대항력 유지 2. 전입신고 및 확정일자 를 가지고 있어야 합니다. 근데 이사를 가면 전입신고, 확정일자를 상실하게 됩니다. 따라서 우선변제권을 유지할 수가 없는데요.
이러한 상황에서 임차권 등기를 해 놓으면 우선변제권을 유지하면서 이사도 할 수 있습니다. 즉, 아직 전세금을 못 돌려받은 상황에서 이사를 반드시 가야할 때 내 보증금을 지키기 위해 임차권 등기를 해 놓는 것입니다.
장점
- 전세권과 다르게 집주인 동의 없이 마음대로 임차권 등기를 할 수 있습니다.
- 전세권 설정을 한 후에는 마음 편하게 이사를 갈 수 있습니다.
단점
- 전입신고를 마친 후에 임차권 등기를 해야 보호를 받을 수 있습니다.
- 임차권 등기 시 다른 세입자가 잘 안 들어옵니다.
- 임차권 등기를 하게 되면 등본에 나와 있는 임차권 등기 표시를 보고 다른 세입자가 안 들어오게 됩니다. 그럼 집주인이 다른 세입자를 못 구하게 되니 전세금을 빨리 못 돌려받게 됩니다. 이 경우 전세금 반환 소송을 해서 경매까지 넘어가게 될 수 있습니다. 그럼 전세금을 돌려받는데 시간이 훨씬 더 오래 걸리게 됩니다. 따라서 임차권 등기는 반드시 필요할 때만 하는 것이 좋습니다.
신청조건
신청 가능 조건
임차권 등기는 아무나 할 수 있는 것은 아닙니다. 특정 조건에 해당하는 경우에만 신청을 할 수 있는데요. 그 특정 조건은 아래와 같습니다.
- 전세 계약이 종료된 경우
- 전세금을 안 돌려주는 경우
- 합의 하에 전세 계약을 해지하는 경우
- 계약의지 의사 표시를 2개월 전에 미리 하는 것이 좋습니다.
- 문자나 카톡으로 증거를 남겨두는 것이 좋습니다.
- 주택의 일부분을 임차한 경우
- 예를들면 다가구 주택의 원룸도 임차권 등기 신청 가능
- 단, 이 경우에는 해당 주택의 임차 부분에 대한 도면을 첨부해야 함
- 주거용이 아니더라도 주거용으로 사용하고 있는 경우
- 단, 주거용으로 사용하고 있다는 증명서를 첨부해야 함
- 임대차 종료 시 대항력이 없는 경우에도 신청 가능
신청 불가능한 경우
다만 신청이 불가능한 경우도 있는데요. 아래와 같은 경우입니다.
- 전차인에 해당하는 경우
- 전차인: 전세를 살고 있는 사람이 ‘또 다른 사람’에게 임대를 해주는 것. 이 때 ‘또 다른 사람’ 이 전차인임.
- 대항력이 없는 임차인인 경우 양수인에게는 임차권 등기를 할 수 없음
- 양수인: 기존 집주인의 집을 새롭게 넘겨 받은 사람. 즉, 새 집주인을 말함
하는 법
직접 방문
임차권 등기는 해당 집 소재지 지방 법원, 시·군 법원에서 할 수 있습니다. 아래에 해당하는 서류를 기본적으로 챙겨가시면 됩니다. 또 추가로 필요한 서류도 반드시 지참하여 방문하시기 바랍니다. 서류, 비용을 챙겨서 방문하면 직원이 알아서 해주십니다. 비용은 각자 다 다를 수 있으니 넉넉하게 챙겨가시기 바랍니다.
- 필요한 서류
- 임차권등기명령 신청서
- 부동산등기부등본
- 임대차계약서 사본
- 주민등록 등본과 초본
- 그 외 필요한 첨부서류
- 신청비용
- 인지세: 2,000원
- 등기수입증지: 한 개 부동산 당 3,000원
- 등록면허세(지방교육세 포함): 7,200원
- 송달료: 21,300원
- 총 비용: 약 33,500원
인터넷으로 신청
- 대한민국 법원 전자소송 사이트에 접속하기
- 메뉴 중 제일 오른쪽에 있는 [서류제출] 하단 메뉴 중 [민사 서류] 클릭하기
- [민사신청] – [주택임차권등기명령 신청] 버튼 누르기
위 순서대로 들어가셔서 신청을 하시면 됩니다. 하지만 개인적으로 임차권 등기 같은 중요한 등기 신청은 인터넷으로 하지 않는 것을 추천 드립니다.
법무사에게 맡기기
이 방법은 비용이 좀 많이 듭니다. 대신 알아서 다 해결해주니 어려울 것이 하나도 없습니다. 그리고 이 방법이 가장 좋은 이유가 3가지 있는데요. 아래와 같습니다.
- 개인이 직접 신청을 하는데 잘못 신청을 할 경우 법원에서 계속해서 보정 명령을 내립니다. 다시 보완을 하는 과정에서 시간이 계속 흐르죠. 임차권 등기를 하는 경우 대부분 이사를 가기 위함인데 시간이 오래 걸릴 경우 이사를 빨리 가지 못하므로 오히려 시간적인 손실이 날 수 있습니다.
- 주택임대차 보호법 제 3조의 3 제 8항에 따르면 임차권 등기에 필요한 비용은 임대인에게 다 청구할 수 있다고 나와 있습니다. 이러한 점을 모르고 개인이 직접 신청을 할 경우 비용을 못 챙기게 될 수 있습니다.
- 임차권 등기를 하는 이유는 소중한 내 보증금을 지키기 위함입니다. 근데 개인이 신청을 잘못할 경우 심하면 보증금을 못 돌려받게 되는 상황이 발생할 수도 있습니다. 따라서 이러한 큰 위험성을 방지 하기 위해서라도 법무사에게 맡기는 것이 좋다고 생각합니다.
진행절차
임차권 등기 신청을 할 경우 어떻게 진행이 되는지 확인해 보도록 하겠습니다. 진행절차는 아래와 같습니다.
- 임차인인 내가 법원에 임차권 신청을 하기
- 법원이 심사를 함
- 법원 심사는 보통 2주 정도 걸림.
- 심사 후 임차권등기명령이 나옴. 만약 보정명령을 내리면 보완을 하면 됨.
- 법원이 임차권등기명령을 임대인에게 송달함
- 임대인에게 제대로 송달이 안 될 경우 시간이 오래 걸릴 수 있음
- 송달이 되면 법원이 결정문을 등기소로 보냄
- 그럼 집 등기부등본에 임차권 등기가 마무리됨. 등기하는데는 보통 3일 정도 걸림.
주의사항
등기부등본 확인
임차권 등기 신청을 했다고 해서 바로 짐을 빼서 이사를 가면 절대 안됩니다. 등기부등본에 임차권 등기가 딱 되어 있는지 확인을 한 후에 이사를 가야 합니다.
짐 다 빼지 말기
만약 신청을 하고 등기가 되기 전에 빨리 이사를 가야 하는 경우라면 짐을 일부 남겨두고 이사를 가야 합니다. 또 집 비밀번호를 절대 집주인에게 알려주면 안됩니다.
*이 글은 어떠한 법적 효력도 없습니다.
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이상 [ 부동산 임차권 등기 뜻 장단점 하는법 ] 에 관한 글이었습니다.