이 글은 [ 사이먼 프로퍼티그룹(SPG) 주가전망, 배당, 기업분석 ]에 관한 글입니다.
부동산에 직접 투자하기엔 돈이 너무 많이 들어 부담스럽지만 부동산 투자를 원하는 분이 있을 수 있습니다. 이 경우 리츠가 좋은 대안이 될 수 있습니다.
리츠는 부동산 투자 회사를 말합니다. 즉, 우리는 ‘부동산에 투자해서 수익을 내는 기업’ 에 투자를 하는 것입니다. 리츠 투자를 통해 시세차익도 얻고 월세를 받는 것처럼 배당금도 받을 수 있습니다.
오늘 알아볼 사이먼 프로퍼티그룹은 리츠에 해당하는 기업인데요. 특히 동사의 경우 쇼핑몰, 프리미엄 아울렛으로 이용되는 부동산을 임대하고 수익을 내고 있습니다.
오늘은 사이먼 프로퍼티그룹 기업분석 등에 대해 자세히 알아보고 분석을 해볼게요.
☞미리 봐야 하는 글
사이먼 프로퍼티그룹(SPG) 기업개요
| 기업명 | 사이먼 프로퍼티그룹 |
| 티커명 | SPG |
| 설립일 | 1993년 |
| 주요 사업 | 쇼핑몰, 프리미엄 아울렛 부동산 임대 사업 |
| 본사 | 미국 인디애나 |
| CEO | 데이비드 사이먼 |
| 시가총액 | 약 50조 원 |
| 현재 주가(2023.1.9 기준) | 118.32달러 |
어떤기업인가요?
사이먼 프로퍼티그룹은 부동산 투자 회사(REIT: 리츠)입니다. 동사는 주로 쇼핑몰, ‘프리미엄 아울렛(Premium Outlets)’, ‘더 밀스(The Mills)’ 처럼 쇼핑, 식사, 엔터테인먼크 및 복합 용도로 사용되는 부동산을 소유하고 임대하고 있습니다.
즉, 동사의 부동산에 쇼핑몰 등을 하는 세입자가 들어옵니다. 세입자는 동사에게 임대료를 내고 매장을 운영하는 식인데요. 동사의 부동산에는 매월 안정적으로 월세를 내는 임차인들이 들어와 있습니다.
2021년 12월 31일 기준 동사는 199개의 부동산을 보유하고 임대 중인데요. 쇼핑몰 95개, 프리미엄 아울렛 69개, ‘더 밀스’ 14개, 라이프스타일 센터 6개, 기타 소매점 15개에 해당하는 부동산을 보유하고 있습니다.
한국에도 총 7개의 매장을 보유하고 있습니다. 우리가 잘 아는 여주 프리미엄 아울렛, 제주 프리미엄 센터 등이 이에 해당됩니다. 이 매장들에는 아디다스, 아르마니 브랜드 같은 세입자가 들어가 있습니다.
한편 동사가 보유 중인 쇼핑몰 중 약 60% 이상이 대형 쇼핑몰입니다.
세입자 정보
동사의 부동산을 임차하여 사용하고 있는 브랜드 기업은 매우 다양한데요. 그 중 대표적인 TOP 10 세입자에 대해 살펴보면 아래와 같습니다. 현재 ‘갭(GAP)’ 이라는 의류 브랜드 매장이 가장 많이 입점되어 있습니다. 그 외 L브랜즈, PVH 등 의류 및 패션 관련 기업들이 많이 입점되어 있습니다.
| 세입자 브랜드 | 세부 정보 |
| 갭(GAP) | 미국 의류 회사 |
| L브랜즈 | 미국 패션 소매 기업. 빅토리아 시크릿, Bath & Body 소유 중 |
| PVH | 미국 의류 회사 |
| 아세나 리테일 그룹 | 미국 여성의류 소매업체 |
| 태피스트리 | coach(신발, 옷, 액세서리 등 판매 기업) 소유 중 |
| 시그넷 주얼리스 | 세계 최대 다이아몬드 소매 기업 |
| 풋 록커 | 미국 신발 회사 |
| 아메리칸 이글 아웃피터스 | 미국 캐주얼 패션 브랜드 |
| 룩소티카 | 이탈리아 안경, 선글라스 회사 |
| 카프리 홀딩스 | 다국적 패션 지주회사 |
경쟁사
동사는 리츠 기업입니다. 같은 리츠 업계 경쟁사로 리얼티인컴, 킴코 리얼티 등이 있습니다.
리얼티인컴
리얼티인컴은 리테일 리츠입니다. 즉, 작은 규모로 소매업을 하는 상인들에게 부동산을 임대 합니다. 대표적으로 리얼티인컴은 세븐일레븐 편의점을 운영하기 위한 부동산을 임대 해주고 있습니다.
리얼티인컴은 주로 소매 상점에게 임대를 해줍니다. 그래서 2020년 코로나 발생 당시 엄청난 타격을 입었습니다. 여전히 코로나 전고점을 회복하지 못하고 있죠.
킴코 리얼티
킴코 리얼티는 야외 식료품 쇼핑 센터를 위한 부동산을 임대해주는 리츠입니다. 동사는 400개가 넘는 쇼핑센터 지분을 보유하고 있는데요. 주로 쇼핑센터, 슈퍼마켓, 대형매장 부동산을 매입해서 임대를 해주고 있습니다.
사이먼프로퍼티그룹의 현위치
아래 표는 사이먼프로퍼티와 경쟁사(리얼티인컴, 킴코 리얼티)를 비교한 것입니다. 규모만 보면 리얼티인컴이 가장 크지만 영업이익률은 사이먼프로퍼티가 가장 높습니다. 하지만 문제는 사이먼프로퍼티의 부채비율이 매우 높다는 점입니다. 개인적으로는 리얼티인컴이 가장 투자하기 적합해 보입니다.
| 기업명 | 규모 순위(시가총액) | 부채비율(안전성) | 영업이익률(수익성) |
| 리얼티인컴 | (413억 달러) | 71.9% | 38.52% |
| 사이먼프로퍼티 | (321억 달러) | 873.90% | 47.16% |
| 킴코 리얼티 | (130억 달러) | 84.20% | 31.09% |
사업분야
부동산 임대 사업
동사의 사업분야는 1개로 단일화 되어 있습니다. 바로 부동산 임대 사업입니다. 동사는 현재 쇼핑몰, 프리미엄 아울렛 등으로 사용될 수 있는 부동산을 보유하고 있습니다.
이와 같은 부동산을 주로 패션 관련 브랜드 업체에 임대 해 주고 있습니다. 이를 통해 매월 안정적으로 임대 소득을 얻고 있습니다. 또 임대소득을 받아서 주주들에게 배당금을 지급하고 있습니다.
배당정보
| 배당수익률 | 6.16% |
| 1주 당 배당금 | 1.80달러 |
| 1주 당 주가 | 121.36달러 |
| 5년 평균 배당성장률 | -0.14% |
| 연속 배당금 인상 연수 | 1년 |
동사의 배당수익률은 6.16%로 상당히 높은 편입니다. 아쉬운 점은 5년 평균 배당성장률이 마이너스이고 배당금을 연속해서 인상해주고 있지 않다는 점입니다. 배당금을 많이 주는 것은 좋지만 안정적으로 배당금을 인상하고 있지 않는다는 점이 조금 아쉽습니다.
아래 사진은 동사의 최근 10년 배당 성장률 입니다.
2013년부터 2019년까지 꾸준히 배당금이 올랐습니다. 하지만 2020년 코로나가 발생하면서 배당금이 감소했습니다. 2021년까지 배당금이 감소 하다가 다행히 2022년에는 배당금이 다시 인상되었습니다.
기업분석
사업별 매출
동사는 리츠 기업이므로 당연히 임대 수익이 가장 많습니다. 대부분의 매출이 부동산 임대 수익에서 나오고 있습니다.
| 1월~9월, 단위: 백만달러 | 2022년 | 2021년 |
| 임대수익 | 3,618,035 | 3,511,806 |
| 관리비 및 기타 수입 | 85,051 | 78,381 |
| 그 외 수입 | 188,464 | 200,465 |
재무제표 분석
1.손익계산서
아래 표는 동사의 손익계산서입니다. 2020년 코로나로 인해 수익이 매우 안 좋게 나왔었습니다. 하지만 2021년 이후에는 다시 수익을 회복했습니다.
| 단위: 백만달러 | 2021.12.31 | 2020.12.31 | 2019.12.31 |
| 매출액 | 5,117 | 4,608 | 5,755 |
| 영업이익 | 2,413 | 1,972 | 2,913 |
| 순이익 | 2,250 | 1,113 | 2,102 |
2.재무상태표
아래 표는 동사의 재무상태표입니다. 2020년 부채총계가 상당히 높게 나왔었습니다. 하지만 2021년이 되면서 다시 부채총계가 감소했고 자본총계는 소폭 증가했습니다.
| 단위: 백만달러 | 2021.12.31 | 2020.12.31 | 2019.12.31 |
| 자산총계 | 33,777 | 34,787 | 31,232 |
| 부채총계 | 29,377 | 31,129 | 28,101 |
| 자본총계 | 3,361 | 3,039 | 2,526 |
3.현금흐름표
아래 표는 동사의 현금흐름표입니다. 동사는 영업활동을 해서 번 돈으로 투자활동 및 재무활동을 하고 있습니다. 2020년에는 부채가 크게 증가하면서 재무활동이 + 가 됐습니다. 하지만 2021년이 되면서 다시 빚을 갚으며 부채가 줄었고 다시 재무활동 현금흐름이 – 가 됐습니다.
| 단위: 백만달러 | 2021.12.31 | 2020.12.31 | 2019.12.31 |
| 영업활동 | 3,637 | 2,327 | 3,808 |
| 투자활동 | -553 | -3,978 | -1,077 |
| 재무활동 | -3,562 | 1,994 | -2,576 |
재무지표
아래 표는 사이먼프로퍼티의 주요 재무재표입니다. 주당순이익은 2020년 코로나로 인해 크게 감소했었으나 2021년이 되면서 다시 회복했습니다. 아쉬운 점은 주식 1개 당 지급되는 배당금 금액이 점점 줄어든다는 점입니다.
| 2021.12.31 | 2020.12.31 | 2019.12.31 | |
| 주당순이익(EPS) | 6.84달러 | 3.59달러 | 6.81달러 |
| 주당배당금(DPS) | 5.85달러 | 6.00달러 | 8.30달러 |
| 주가수익배수(PER) | 23.37배 | 23.52배 | 21.79배 |
| 자기자본이익률(ROE) | 68.90% | 49.30% | 74.10% |
| 총자산이익률(ROA) | 6.60% | 3.30% | 6.60% |
| 투하자본이익률(ROIC) | 5.40% | 3.20% | 5.30% |
| 부채비율 | 873.90% | 1,024.10% | 1,112.30% |
한 가지 특징은 동사의 부채비율이 높다는 점입니다. 부채비율이 높기 때문에 ROA는 낮은 반면 ROE는 높습니다. 높은 부채를 이용하여 수익을 많이 냈다고 볼 수 있습니다. 기업의 안전성은 떨어질 것으로 보입니다.
재무차트
아래 사진은 사이먼프로퍼티의 재무차트입니다. 아래 사진 왼쪽 그래프의 회색선은 영업이익률입니다. 2020년을 제외하곤 영업이익률이 꾸준히 증가하고 있습니다. 2021년 기준 영업이익률은 무려 43.90%로 상당히 좋은 수익성을 보이고 있습니다.
하지만 위 사진 오른쪽 그래프를 보시면 회색선인 ‘총자산 대비 부채비율’이 매우 높습니다. 즉, 부채를 많이 내서 수익성을 높인 것으로 보입니다. 높은 부채가 동사의 큰 단점인 것 같습니다.
수익률
1.수익률 비교
아래 표는 사이먼프로퍼티그룹과 SPY의 수익률을 비교한 것입니다. 사이먼프로퍼티그룹의 수익률이 상당히 좋지 않은 것을 알 수 있습니다. 1년, 3년, 5년, 10년 기준 SPY보다 훨씬 낮은 수익률을 보이고 있습니다. 수익률은 낮지만 배당금을 많이 주므로 사이먼프로퍼티그룹에 투자하게 되는 것 같습니다.
| 1년 수익률 | 3년 수익률 | 5년 수익률 | 10년 수익률 | 1994년~2022년 수익률 | |
| 사이먼프로프터그룹 | -21.91% | -2.09% | -2.14% | 2.06% | 11.72% |
| SPY | -18.17% | 7.64% | 9.33% | 12.46% | 9.52% |
2.차트 비교
아래 사진은 사이먼프로퍼티그룹과 SPY의 수익률을 비교한 것입니다. 2019년까지는 사이먼프로퍼티그룹의 수익률이 훨씬 높았습니다. 하지만 2020년 코로나 발생 이후 엄청난 폭으로 하락을 합니다. 이로 인해 그동안 올랐던 수익률을 다 떨어뜨렸습니다. 현재까지도 여전히 코로나 전고점을 회복하지 못하고 있는 상황입니다.
주가전망
아래 사진은 사이먼프로퍼티그룹 주가 그래프입니다. 2008년, 2020년 엄청난 폭의 하락을 했습니다. 코로나 당시 사람들이 오프라인 매장을 잘 이용하지 않게 되면서 주가가 크게 하락을 했습니다.
다시 주가가 회복할 수 있을지 지켜봐야 할 것으로 보입니다. 여전히 코로나가 완전히 없어지지 않았기 때문이죠.
배당금을 받기 위한 목적으로 투자를 하는 것이라면 적은 수량만 분할 매수하는 것도 좋을 것 같습니다. 하지만 매매차익을 위해 투자를 하는 것은 추천하지 않습니다. 앞으로 다시 전고점을 회복할 수 있을지 의문이 들기 때문입니다.
SWOT 분석
동사에 대해 간단하게 SWOT 분석을 해보면 외부요인으로 인해 입는 타격이 상당히 큽니다. 아래에서 좀 더 자세한 내용을 확인해 보시기 바랍니다.
1.S(strength,강점)-내부요인
- 부채를 통해 높은 수익성을 냄
- 199개에 해당하는 다수의 부동산 보유 중
- 안정적으로 월세를 내는 임차인이 대부분임
2.W(weakness,약점)-내부요인
- 부채가 너무 많음. 안전성이 위협 받을 수 있음
3.O(opportunity,기회)-외부요인
- 코로나를 기회로 경쟁자인 터브먼센터(쇼핑센터 리츠)을 저렴하게 인수함
4.T(threat,위기)-외부요인
- 외부 경제 요인으로 입는 타격이 큼(예: 코로나, 2008 금융위기)
- 한 임차인이 임대계약을 해지할 경우 입을 타격이 큼(한 브랜드가 차지하는 비중이 크므로)
- 전자상거래 발전으로 경쟁력이 떨어질 수 있음
- 공실 위험성이 있음
- 임차인이 파산할 경우 큰 타격을 입음
그래서 투자해도 되나요?
지금까지 사이먼 프로퍼티그룹 기업분석 을 해봤는데요.
개인적인 의견으로는 사이먼프로퍼티보다는 리얼티인컴에 투자하는 게 더 나을 것 같습니다. 왜냐하면 사이먼프로퍼티는 부채가 너무 많습니다. 그리고 주가가 장기적으로 꾸준히 상승하고 있지는 않습니다.
또 코로나 발생 당시 배당금이 크게 하락했고 주가도 크게 하락했었습니다. 또 다시 이러한 일이 일어날 가능서이 충분히 있다고 생각하는데요. 또다시 이런 일이 일어난다면 손실을 크게 입을 수 있습니다. 아직도 코로나 전고점을 회복하지 못하고 있으니까요.
결론은 리츠에 투자하고 싶다면 배당금을 26년 이상 꾸준히 인상해왔고 주가가 꾸준히 상승 중인 리얼티인컴에 투자하는 것이 좋을 것 같습니다. 사이먼프로퍼티그룹보다 훨씬 안정적이니까요.
사이먼 프로퍼티그룹 기업분석 을 확실히 한 후 투자를 고려하시기 바랍니다.
*이 글은 투자 권유 글이 아닙니다. 투자에 대한 모든 책임은 투자자에게 있습니다. 이 글은 어떠한 법적 효력도 없습니다.
☞기술관련 기업분석
이상 [ 사이먼 프로퍼티그룹(SPG) 주가전망, 배당, 기업분석 ] 에 관한 글이었습니다.