미국 리츠 관련주

이 글은 [미국 리츠 관련주]에 관한 글입니다.

리츠란?

리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts)란 부동산 투자 회사입니다. 부동산에 투자를 해서 수익을 내는 회사입니다.

즉, 투자자들로부터 투자금을 받아서 부동산 또는 부동산 관련 증권을 삽니다. 그 후 부동산에서 나오는 수익의 일부를 투자자에게 지급합니다.

개인이 부동산을 직접 사려는 경우 비용이 너무 많이 듭니다. 또 부동산을 관리하는 것도 매우 어렵습니다.

하지만 리츠 투자를 한다면 부동산에 간접적으로 투자를 함으로써 편하게 수익을 낼 수 있습니다. 또 적은 비용으로도 부동산 투자를 할 수 있다는 장점이 있습니다.

리츠 시장 규모를 살펴보면 다음과 같습니다. 미국 1,800조 원, 일본 170조 원, 호주 120조 원, 영국 110조 원, 싱가포르 90조 원인데요. 미국 리츠의 규모가 가장 큰 것을 알 수 있습니다.

리츠 종류

리츠라고 하면 주택을 통해 받는 임대 소득만 생각하기 쉬운데요. 사실 리츠 종류는 매우 다양합니다. 아래 표는 리츠 섹터 별 대표 종목을 나타낸 것입니다.

섹터 종류를 보시면 인프라, 데이터 센터, 산업(물류), 주거, 리테일, 오피스, 헬스케어, 셀프스토리지, 모기지 등이 있습니다. 이 외에도 섹터 종류는 다양한데요. 대표적인 섹터만 선별해 보았습니다.

인프라 리츠는 에너지나 무선 통신 망을 공급해 줍니다. 그리고 데이터 리츠는 데이터 센터의 일부를 임대 해 줍니다. 일반적인 부동산 임대와 조금 다른 특수한 리츠 기업입니다.

산업(물류) 리츠는 물류 센터를 기업에게 임대 해줍니다. 주거 리츠는 우리가 일반적으로 알고 있는 주택 임대를 통한 수익을 내는 리츠입니다.

리테일 리츠는 상가, 백화점, 쇼핑몰 등의 부동산을 임대 해주고 수익을 냅니다. 오피스 리츠는 사무실을 임대 해줍니다.

헬스케어 리츠는 병원, 요양원, 의료 관련 건물 등 헬스케어와 관련된 부동산을 임대 해 줍니다. 셀프 스토리지 리츠는 개인이나 기업에게 창고 등을 임대 해 줍니다. 모기지 리츠는 모기지(주택 담보 대출) 채권에 투자를 해서 수익을 냅니다.

미국 리츠 관련주

1. 아메리칸타워(AMT)
2. 이퀴닉스(EQIX)
3. 디지털리얼티 트러스트(DLR)
4. 프로로지스(PLD)
5. 리얼티인컴(O)
6. 사이먼 프로퍼티(SPG)
7. 웰타워(WELL)
8. 퍼블릭 스토리지(PSA)
9. 아발론베이커뮤니티(AVB)
10. AGNC 인베스트먼트(AGNC)

1.아메리칸타워(AMT)

• 배당 수익률: 3.13%
• 배당 성장률: 13.12%
• 배당 주기: 연 4회

아메리칸타워는 미국 대표 통신 인프라 리츠입니다. AT&T, 버라이즌, T모바일 등 미국 대형 통신사들은 5G 무선 망을 필요로 합니다. 따라서 어느 곳에서 5G 무선 망을 임대 해야 한다는 뜻인데요.

아메리칸타워가 통신 무선 망을 임대 해 주는 일을 하고 있습니다. 아메리칸 타워가 보유한 통신 타워는 전 세계 25개 국가에 설치되어 있는데요. 총 21만 개의 통신 타워를 보유하고 있습니다.

아메리칸타워는 미국 뿐만 아니라 인도, 아프리타, 남미, 호주 등 신흥 국가에서도 사업을 영위하고 있습니다.

요즘 시대에 휴대폰을 사용하지 않는 사람은 없습니다. 따라서 통신사는 망하기 어렵습니다. 그리고 통신사는 통신 망을 필요로 합니다. 때문에 통신 망을 임대 해 주는 아메리칸 타워와 같은 기업은 통신사가 망하지 않는 한 존재할 것입니다.

인프라 리츠 기업의 경우 전망이 매우 좋은 편입니다. 5G 산업은 앞으로 더욱 커질 것이기 때문입니다.

• 리츠 기업의 경우 배당 수익률이 기본적으로 높은 편입니다. 근데 인프라 리츠의 경우 안정적이고 전망이 좋기 때문에 배당 수익률이 3.13%로 약간 낮은 편입니다.
• 아메리칸타워는 배당 성장률이 13.12%로 매우 높습니다. 배당금은 연 4회 분기 별로 지급하고 있습니다.

2.이퀴닉스(EQIX)

• 배당 수익률: 2.36%
• 배당 성장률: 7.99%
• 배당 주기: 연 4회

이퀴닉스는 데이터 센터 리츠 기업 중 최고의 기업입니다. 데이터 센터란 서버 컴퓨터와 네트워크 회선을 제공하는 건물 시설을 말합니다. 인터넷이 급속도로 발전한 이후로 데이터 센터의 수도 점점 늘어났습니다.

이퀴닉스는 총 27개국에 240개의 데이터 센터를 구축해 놓았습니다. 이퀴닉스의 대표 고객 사로 구글, 아마존, 오라클 등이 있습니다.

이퀴닉스의 데이터 센터 서비스를 이용하는 기업들은 365일 24시간 내내 편하게 서버를 이용할 수 있습니다. 기업들은 이퀴닉스의 데이터 센터를 임대 하여 사업을 영위합니다.

이퀴닉스는 IBX(International Business Exchange)라는 자체 데이터 센터 브랜드도 가지고 있습니다.

• 데이터 센터 리츠는 앞으로의 전망이 매우 우수합니다. 때문에 배당 수익률은 2.36%로 타 리츠에 비해 낮은 편입니다.
• 배당 성장률은 7.99%로 지속적으로 배당금을 인상하고 있습니다. 그리고 이퀴닉스는 연 4회 배당금을 지급하고 있습니다.

3.디지털리얼티 트러스트(DLR)

• 배당 수익률: 5.13%
• 배당 성장률: 4.78%
• 배당 주기: 연 4회

데이터 센터 1위 기업이 이퀴닉스라면 디지털리얼티 트러스트는 데이터 센터 2위 기업입니다. 전 세계 22개국에 약 280개의 데이터 센터를 보유하고 있습니다.

디지털리얼티 트러스트의 주요 고객 사로는 버라이즌, IBM, 오라클, 페이스북 등이 있습니다.

• 배당 수익률은 5.13%로 높은 편에 속하며 배당 성장률 역시 좋은 편에 속합니다. 이퀴닉스보다 배당 수익률이 더 높아 매력 있는 기업입니다.

4.프로로지스(PLD)

• 배당 수익률: 3.08%
• 배당 성장률: 21.57%
• 배당 주기: 연 4회

프로로지스는 물류 창고를 임대 해 주는 리츠입니다. 코로나 19 이후 오프라인보다 온라인으로 제품을 구매하는 사람들이 많아졌습니다. 이에 따라 온라인 사업을 하는 기업들은 물류를 보관할 창고가 많이 필요해졌습니다.

또 온라인 기업은 빠른 배송을 중요하게 여기는데요. 따라서 온라인 기업은 항공, 해안가 등에 위치한 물류 창고를 선호합니다.

프로로지스의 물류 창고는 주로 항공, 해안가에 위치해 있습니다. 임대료가 비싸지만 기업들은 좋은 곳에 위치한 프로로지스의 물류 창고를 선호하는 것이죠.

온라인 기업의 경우 배송에 사용하는 비용보다 물류 창고에 사용 하는 비용이 훨씬 더 적습니다. 따라서 물류 창고를 사용하는 기업들이 점점 더 많아질 수밖에 없습니다.

프로로지스의 대표적인 고객 사에는 페덱스, 아마존, DHL 등이 있습니다. 아마존은 프로로지스의 전체 매출액 중 3.8%를 차지합니다.

아마존 하나의 기업이 차지하는 매출액 비중이 작은 편인데요. 이 말은 프로로지스가 다양한 고객을 보유하고 있어서 위험성이 적다는 뜻입니다.

• 프로로지스는 배당 수익률이 높은 편이 아닙니다. 하지만 배당 성장률이 매우 높은 편입니다. 2009년 이후 한 번도 빠짐없이 매년 배당금을 인상해 왔습니다. 배당금은 연 4회 지급하고 있습니다.

5.리얼티인컴(O)

• 배당 수익률: 5.18%
• 배당 성장률: 7.9%
• 배당 주기: 매월 지급

리얼티인컴은 미국 리테일 리츠입니다. 리테일 리츠란 슈퍼, 편의점, 미용실 등 상가에 해당하는 부동산을 임대 해주는 기업입니다. 즉, 오프라인 점포와 관련된 부동산을 임대 해 주는 기업입니다.

코로나 19 이후 오프라인 점포가 많이 줄어들었습니다. 반면 온라인 쇼핑을 하는 사람들이 많아졌습니다. 때문에 리테일 리츠의 전망이 좋다고 보기는 어렵습니다.

하지만 그럼에도 불구하고 리얼티인컴 리츠는 세븐일레븐, 홈디포 등 유명한 대형 고객 사에게 오프라인 점포를 임대 해주고 있습니다. 즉, 임대 소득을 안정적으로 받을 수 있습니다.

그리고 1992년부터 2022년 현재까지 꾸준히 96% 이상의 점유율을 유지하고 있습니다. 또 매월 배당금을 지급해 주고 있으며 배당 수익률도 높은 편입니다.

6.사이먼 프로퍼티(SPG)

• 배당 수익률: 7.12%
• 배당 성장률: -0.74%
• 배당 주기: 연 4회

사이먼 프로퍼티는 리테일 리츠입니다. 전 세계에 약 277개의 소매 부동산을 보유하고 있으며 한국에도 7개의 부동산을 보유하고 있습니다.

한국에 소재하고 있는 부산 프리미엄 아울렛, 제주 프리미엄 센터, 안성 스타필드, 여주 프리미엄 아울렛, 하남 스타필드, 시흥 프리미엄 아울렛, 파주 프리미엄 아울렛이 사이먼 프로퍼티의 자산입니다.

사이먼 프로퍼티는 대형 아울렛, 쇼핑몰이 전체 매출의 대부분을 차지합니다. 대형 쇼핑몰을 임대 함으로써 안정적인 임대 소득을 얻을 수 있다는 장점이 있습니다.

다만 오프라인 매장을 위주로 운영되는 기업이라서 코로나 19 이후 기업 실적이 크게 악화됐었습니다.

• 배당 수익률이 매우 높은 편에 속합니다. 다만 배당 성장률은 마이너스를 기록하고 있습니다. 2020년 코로나 발생 이후 배당금을 줄였었는데요. 이후 다시 조금씩 배당금을 인상하고 있습니다. 연 4회 배당금을 지급하고 있습니다.

7.웰타워(WELL)

• 배당 수익률: 4.14%
• 배당 성장률: 0%
• 배당 주기: 연 4회

웰타워는 미국 의료 시설 관련 리츠입니다. 미국, 캐나다, 영국에 1,600개 이상의 의료 관련 부동산을 보유하고 있는데요. 웰타워가 소유하고 있는 전체 부동산의 83%가 미국 부동산입니다.

주로 병원, 노인 요양 시설 및 노인 주택, 의료 사무실, 기타 의료 시설 등의 부동산으로 구성되어 있습니다. 이 중 가장 높은 비중을 차지하는 부동산은 노인 주택입니다.

웰타워는 노인 주택, 노인 요양 시설과 관련된 부동산을 많이 소유하고 있습니다. 앞으로 전 세계는 초 고령 사회가 되어갈 확률이 매우 높은데요. 이와 관련하여 매우 적합한 사업이라고 할 수 있습니다.

• 웰타워는 1990년대부터 2020년까지 매번 배당금을 인상해왔습니다. 2008년 금융 위기 때도 배당금을 동결하기만 했었죠. 하지만 2020년 코로나 발생 이후 배당금을 줄여서 약간의 아쉬움이 있습니다.
• 2020년 배당금을 줄인 후에는 2022년 10월 현재까지 매번 같은 금액의 배당금을 지급하고 있습니다.

8.퍼블릭 스토리지(PSA)

• 배당 수익률: 2.73%
• 배당 성장률: 0%
• 배당 주기: 연 4회

퍼블릭 스토리지는 창고를 대여 해 주는 미국 리츠 입니다. 현재 업계 1위 기업이라고 할 수 있습니다.

퍼블릭 스토리지는 미국 38개 주, 유럽 7개국에 2,800 개가 넘는 창고를 보유하고 있습니다. 개인용 창고, 차량 보관 용 창고 등을 빌려 줌으로써 임대료를 받습니다.

타 경쟁사에 비해 2.2배가 넘는 창고 공간을 보유하고 있어 경쟁력을 지니고 있습니다.

퍼블릭 스토리지(Public Storage)는 온라인으로 창고 대여 예약을 할 수 있도록 하는 서비스를 제공하고 있는데요. 2020년 코로나 발생 이후에는 온라인으로 대여 예약을 하는 사람들이 많아졌습니다.

• 1981년부터 40년 간 매년 배당금 지급해 왔습니다. 하지만 2017년부터 2022년 현재까지는 배당금을 인상하지 않고 있으며 배당금을 동결한 상태입니다.

9.아발론베이커뮤니티(AVB)

• 배당 수익률: 3.7%
• 배당 성장률: 0%
• 배당 주기: 연 4회

아발론베이커뮤니티는 도심 내 고급 멀티패밀리(다세대 주택)를 중심으로 임대 소득을 얻는 미국 리츠 입니다. 주택 리츠 중 중 시가총액 1위에 해당합니다.

현재 약 290여 개의 아파트 커뮤니티를 소유하고 있고 8만 6,000세대에게 임대를 해주고 있습니다.

아발론베이커뮤니티는 주로 성장 중인 비즈니스 지역, 번화가, 유흥가, 식당가 등에 위치한 부동산이나 토지를 매입하여 사업을 합니다. 즉, 주로 대도시 지역 중심으로 부동산 개발을 하고 있습니다.

• 1994년부터 2022년 현재까지 꾸준히 배당금을 지급해오고 있는데요. 2020년 3월 코로나 발생 이후부터는 배당금을 인상하지 않고 동결하고 있습니다.

10.AGNC 인베스트먼트(AGNC)

• 배당 수익률: 18.39%
• 10년 평균 배당 성장률: -11.96%
• 배당 주기: 월 배당

AGNC 인베스트먼트는 부동산 대출과 관련된 증권에 투자를 하는 회사입니다. 일반적인 부동산 투자 회사와 조금 다릅니다.

A라는 사람이 집을 사기 위해 주택 담보 대출을 받았다고 해보겠습니다. 그럼 은행은 A가 빌린 주택 담보 대출을 증권으로 만듭니다. 그 후 이 증권을 AGNC 인베스트먼트와 같은 투자 회사에 팝니다.

그럼 은행은 또 다른 대출 상품을 제공하기 위한 목돈을 마련할 수 있습니다. 그리고 AGNC 인베스트먼트는 증권에 투자한 대신 A가 내는 이자를 은행 대신 받을 수 있게 됩니다.

AGNC 인베스트먼트는 이와 같은 방식의 투자를 통해 수익을 내고 있습니다. 금리가 낮을 때는 주택 담보 대출을 받은 사람들이 이자를 갚을 확률이 높아집니다. 따라서 큰 문제가 없습니다.

하지만 금리가 높아지면 이자 부담이 커지게 됩니다. 그 결과 이자를 못 받을 확률이 높아지게 되는 등 문제가 발생 할 수 있습니다.

• AGNC인베스트먼트의 배당 수익률은 무려 18.39%입니다. 그리고 월 배당을 하고 있습니다. 하지만 2012년부터 2022년까지 약 10년 간 주가가 지속적으로 하락하고 있습니다. 이 점을 본다면 크게 매력이 있어 보이진 않습니다.

비교

아래 표는 총 자산 규모가 큰 순서대로 미국 리츠를 나열 해 놓은 것입니다. 배당 수익률이 높을수록 좋고 배당금 지급 주기가 짧을수록 좋습니다. 즉, 분기 배당 보다는 월 배당 기업이 좋습니다. 아래 미국 리츠 표를 봅시다.

위 표를 보시면 프로로지스가 가장 큰 규모의 리츠 입니다.

• 매월 배당금 지급하는 리츠: 리얼티인컴, AGNC 인베스트먼트
• 투자 매력도 높은 리츠: 프로로지스, 아메리칸타워, 퍼블릭 스토리지, 이퀴닉스, 웰타워, 아발론베이커뮤니티
• 배당 수익률이 높은 리츠: AGNC 인베스트먼트(주가가 지속적으로 하락하므로 투자를 추천하지 않습니다.), 사이먼 프로퍼티

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이상 [미국 리츠 관련주]에 관한 글이었습니다.